Участие в долевом
строительстве на сегодняшний день - достаточно популярный способ приобретения
жилья. Договор участия в долевом строительстве заключается между строительной
организацией (застройщиком), которая будет непосредственно заниматься
возведением здания, и инвесторами, то есть участниками долевого строительства.
В 2017 году
произошли серьезные изменения в области
законодательства, регулирующего отношения застройщиков с участниками долевого строительства. Так был принят
Федеральный закон от
29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по
защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности
(банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации" (далее - Закон 218-ФЗ), в соответствии с
которым внесены изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 N
218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее -
Закон о регистрации).
Представляется
возможным отметить следующее нововведение - создание компенсационного фонда,
средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае,
если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство,
пр.).
Целью
создания компенсационного фонда является защита интересов покупателей жилья в
строящихся домах. При этом до принятия Закона 218-ФЗ данную функцию выполняли
страховые компании, однако механизм был признан неэффективным. Формирование компенсационного
фонда осуществляется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков в
компенсационный фонд в размере 1,2 процента от согласованной сторонами цены
каждого договора участия в долевом строительстве, которые были заключены с участниками
долевого строительства.
В
дальнейшем ставка может изменяться на основании федерального закона, но не чаще
одного раза в год. Взносы каждый застройщик должен внести не менее чем за три
рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию
договора.
В
связи с созданием компенсационного фонда, учредителем которого является РФ, отменены
такие способы обеспечения сделок, как страхование гражданской ответственности
или банковское поручительство.
«Фонд
защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее по тексту - Фонд)
был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября 2017 года и
начал свою работу.
В
отличие от системы страхования ДДУ (договоров участия в долевом строительстве),
деятельность фонда направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта.
В случае банкротства застройщика, за счет средств компенсационного фонда будет
осуществляться выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства
либо финансирование мероприятий по завершению строительства объектов
незавершенного строительства.
В
соответствии с Законом 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных
отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении
многоквартирного жилого дома и (или) жилого дома блокированной застройки,
состоящего из 3 и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с
первым участником долевого строительства представлен на государственную
регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании
"Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".
Таким
образом, начиная с 21 октября 2017 года, регистрация первого договора участия в
долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный
фонд не допускается.
Согласно
ч. 3 ст.48 Закона о регистрации при государственной регистрации
каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу
жилого помещения, осуществляется проверка факта уплаты застройщиком
обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке,
предусмотренном Законом о защите прав участников долевого строительства, по
представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом
строительстве.
Указанная
проверка осуществляется Росреестром посредством направления запроса с
использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия
публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого
строительства", на который возложена обязанность предоставления
запрашиваемых сведений в срок не позднее одного рабочего дня, следующего за
днем получения запроса органа регистрации прав.
В
случае банкротства застройщика Фонд позволит гражданам получить либо
компенсационные выплаты, либо жилье, достроенное за счет средств Фонда. Фонд
займется аккредитацией арбитражных управляющих по делам о банкротстве
застройщиков. Предоставление средств компенсационного фонда на финансирование
достройки объекта будет осуществляться в размере, не превышающем максимальной
величины возможных выплат гражданам - участникам долевого строительства по ДДУ,
если финансирование достройки объекта приведет к уменьшению затрат фонда на
такие выплаты.
Таким
образом, участники долевого строительства с момента создания Фонда получают
дополнительную защиту своих инвестиций при банкротстве или неправомерных
действиях застройщика. Участники долевого строительства в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того, что дом их
будет достроен, и они вселятся в новую квартиру. Данный закон о создании компенсационного фонда для
защиты прав участников долевого строительства сделает надежнее рынок новостроек
в Российской Федерации.
Заместитель начальника
Межмуниципального отдела
по г. Димитровград, Мелекесскому и
Новомалыклинскому районам
Управления Росреестра по
Ульяновской области
И.А. Афанасьева